О приобретении недвижимости иностранцами в Швейцарии

Швейцарская недвижимость для частного пользования популярна уже не первый год. Многие владельцы иностранных паспортов, переезжающие в Швейцарию, заинтересованы в приобретении собственности, а другим необходимы собственные летние домики для частного пользования. На федеральном уровне планируются изменения законодательства, и их потенциальное влияние на данном этапе все еще неизвестно.

Ключевые правила касательно юрисдикции и применимое законодательство

Иностранные инвестиции в недвижимость регулируются федеральным законом Швейцарии о приобретении недвижимости иностранными лицами – так называемым Lex Koller. Данный закон требует, чтобы лица, квалифицированные как «иностранные лица», соблюдали определенные условия, в основном в случаях с жилой недвижимостью, чтобы получить разрешение, позволяющее производить прямые или косвенные инвестиции в недвижимость в Швейцарии. Так, если лицо желает осуществить финансовое вложение в жилую недвижимость, оно должно соответствовать критериям для предоставления такого разрешения, которые достаточно строги.

Сделки, связанные с недвижимым имуществом и акциями, для которых необходимо получать разрешение согласно Lex Koller, могут быть совершены только при наличии такого разрешения. Если у покупателя нет необходимого разрешения, наступают следующие последствия:

• может быть отказано в регистрации перехода права собственности в земельном реестре;
• сделка может быть аннулирована и признана недействительной;
• сделка может быть подвергнута реституции;
• компетентные органы Lex Koller обязаны либо аннулировать сделку, либо принудить покупателя продать приобретенную жилую недвижимость в Швейцарии;
• участники сделки могут подвергнуться уголовному преследованию в Швейцарии.

Когда необходимо получать разрешение Lex Koller

Для инвестирования в швейцарскую недвижимость требуется разрешение Lex Koller, если:

• покупатель или финансирующая сторона (или другие участвующие лица, включая бенефициарного собственника приобретающей организации) является иностранным лицом в терминологии закона Lex Koller;
• объект приобретения квалифицируется как некоммерческая недвижимости в рамках Lex  Koller;
• тип права в имуществе, подлежащем приобретению, квалифицируется как право собственности на недвижимость.

Если существуют какие-либо сомнения в том, необходимо получать разрешение или нет, можно сделать запрос о вынесении решения в компетентный орган с прошением о выдаче постановления, устанавливающего, что разрешение для проведения определённой сделки не нужно.

Кто признается иностранцем

Иностранное лицо в рамках Lex Koller – это:

1.Физическое лицо, являющееся резидентом или имеющее домицилий за границей, или физическое лицо, проживающее в Швейцарии, которое не имеет гражданства страны-участницы ЕС/Европейской ассоциации свободной торговли и не имеет вида на жительство в Швейцарии (разрешения категории С).

2. Юридическое лицо, которое зарегистрировано за границей или управляется из-за границы. Предполагается, что управление осуществляется из-за границы в случаях, если:

• иностранцы являются владельцами или контролируют, прямо либо косвенно, более одной трети акционерного капитала или прав голоса организации;
• иностранцы, не подлежащие регулированию Lex Koller, предоставляют организации значительные суммы заемного капитала, размер которого составляет не менее половины разницы между активами компании и ее пассивами.

3. Физические или юридические лица считаются иностранными лицами, если они покупают недвижимость за счет иностранных лиц, даже если они сами не квалифицируются как иностранные лица. Такие фидуциарные инвестиции в жилую недвижимость запрещены и могут привести к уголовному наказанию.

Коммерческое/некоммерческое использование

Коммерческое использование: от покупателя не требуется разрешение Lex Koller, если недвижимость служит в качестве постоянного коммерческого предприятия для осуществления экономической деятельности. Экономическая деятельность включает в себя промышленное производство, торговлю или оказание услуг. Строительство, продажа или аренда жилой недвижимости не считаются экономической деятельностью в рамках Lex Koller.

Исключения, не требующие получения разрешения:

1.Недвижимость, относящаяся к постоянному коммерческому предприятию, может включать в себя жилую недвижимость, если:

• жилая недвижимость необходима для коммерческого предприятия;
• отделение жилой недвижимости от коммерческого предприятия невозможно или нецелесообразно;
• жилая недвижимость обязательно подлежит соблюдению квот жилой единицы в соответствии с нормативами планирования или зонирования.

2. Иностранцы могут покупать коммерческую недвижимость с земельным фондом без разрешения, если земельный фонд не превышает одной трети от площади недвижимости.

3. Земля в целях застройки может быть куплена иностранным лицом, если строительство зданий на приобретаемой земле, предназначенной для осуществления экономической деятельности (кроме использования в качестве жилых помещений), начинается в течение одного года.

4. Любое иностранное лицо может приобрести жилую недвижимость путем прямой покупки или слияния с компанией, если приобретение, владение или продажа жилой недвижимости не составляет ее основной коммерческой цели, и при условии, что стоимость жилой недвижимости составляет менее 30% активов компании.

5. Иностранное лицо, которое должно получить разрешение Lex Koller, может приобрести элитную квартиру, если она расположена в признанной на уровне кантона курортной зоне и соответствует ряду характеристик. В отношении таких элитных квартир действуют и другие ограничения (например, по размеру, возможности сдачи в аренду и т.д.).

Сделки, подпадающие под Lex Koller

Покупка недвижимости в рамках Lex Koller означает не только непосредственную покупку недвижимости, но также обозначает операции, которые дают иностранцам де-факто контроль на швейцарской недвижимостью. Примерами соответствующих операций являются:

• опцион на право покупки, выкупа или преимущественного права покупки;
• предоставление финансирования;
• перевод коммерческой недвижимости в жилую.

Кроме того, де-факто контроль над недвижимостью также может быть получен посредством:

• совместного владения или совладения;
• права заселения или права пожизненного пользования недвижимостью;
• приобретения голосующих или неголосующих акций в юридическом лице, доли в компании без правоспособности или пая в инвестиционном предприятии, реальной целью которого является приобретение или владение недвижимостью.

Тем не менее, необязательно получать разрешение Lex Koller при приобретении акций, размещенных на фондовой бирже Швейцарии, или паев инвестиционного фонда недвижимости (обращающихся или необращающихся), или если швейцарская недвижимость наследуется близкими родственниками.

Так как иностранные лица зачастую не могут самостоятельно оценить, распространяется ли на них требования Lex Koller и могут ли они в принципе заключить сделку в отношении недвижимости в Швейцарии, перед тем, как брать на себя какие-либо обязательства, следует обратиться за юридической консультацией.

Ариэль Серджио Гёкман

Член правления

Schroder & Co Bank AG, Zürich