Исторически сложилось так, что организация и структура нотариата в различных государствах напрямую зависит от их правовой системы или правовой семьи. Так, в англосаксонской правовой системе институт нотариата не получил такого развития и распространения, как в странах континентальной правовой системы. Традиционно сильную роль в странах англосаксонской правовой системы играют адвокаты, а нотариусам отведена несущественная роль, которая преимущественно сводится к удостоверению подписей и копий документов.
Нотариус по англо-американской системе не является автором документа, он получает документ, уже подготовленный заинтересованными сторонами или юристами. Он лишь заверяет документы и подтверждает их аутентичность. Кроме того, публичный нотариус вовсе не обязан быть юристом по образованию. В частности, в США достаточно быть почетным гражданином, назначенным губернатором.
Латинский нотариат заверяет те документы, автором которых он является. Согласно латинской системе, составленные нотариусом документы обладают полной законной силой (т.е. не нуждаются в дополнительном подтверждении, как того требует англо-американская система), доказательностью, которую невозможно оспорить. Это означает – для того, чтобы доказать незаконность нотариального акта, недостаточно представления противоположных доказательств – необходимо доказать в суде, что нотариус совершил фальсификацию, т.е. сознательно исказил факты, происходившие или изложенные в его присутствии.
В современной российской действительности нотариус олицетворяет собой связующее звено между субъектом экономической деятельности и государством. При этом в правовом сообществе просматривается тенденция к расширению полномочий нотариусов, а также расширению пределов их ответственности.
Нотариат – единственный правовой институт в России, который несет полную имущественную ответственность за результаты своей профессиональной деятельности. В настоящее время выстроена четырехуровневая система страховой защиты клиентов: в случае причинения действиями нотариуса имущественного вреда гражданину или организации пострадавшему лицу выплачивается возмещение по договору страхования гражданской ответственности данного нотариуса, при его недостаточности – возмещение по договору коллективного страхования, заключенного нотариальной палатой. Если недостаточно и этих мер, вред компенсируется за счет личного имущества нотариуса, а при нехватке последнего – за счет средств компенсационного фонда ФНП.
Эффективное функционирование института нотариата невозможно без системы мер, обеспечивающих ответственность участников данного вида правоотношений. Имущественная ответственность является гарантией в области защиты прав, свобод и законных интересов как физических, так и юридических лиц. Резюмируя изложенное, можно констатировать, что при осуществлении нотариусами отдельных публичных функций от имени государства нет нормативных препятствий для возложения на соответствующих должностных лиц гражданско-правовой ответственности в случае причинения убытков физическим или юридическим лицам при исполнении нотариусами указанных функций. Норма о заключении договора страхования гражданской ответственности нотариуса применяется только по отношению к нотариусам, занимающимся частной практикой, и не обязывает должностных лиц местного самоуправления, совершающих нотариальные действия, заключать договоры страхования гражданской ответственности.
Стоит также подчеркнуть, что обратившееся к нотариусу лицо получает дополнительного свидетеля в суде, документ повышенной доказательственной силы и возможность, если это будет оговорено в тексте договора, внесудебного взыскания задолженности по нему – на основании исполнительной надписи нотариуса. Так что нотариальная форма несет в себе много преимуществ, являясь надежной гарантией защиты прав граждан.
Экспертное сообщество в целом позитивно воспринимает практику расширения полномочий нотариусов. Так, одним из направлений расширения компетенции нотариусов является регулирование отношений в сделках с недвижимостью.
Недвижимость – это традиционная для стран континентальной правовой системы сфера компетенции нотариата. И в России вплоть до 1998 года все сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Однако впоследствии нотариальная форма была отменена, и распространение получила простая письменная форма договоров, призванная упростить и ускорить оборот недвижимости.
В настоящее время законом предусмотрен исчерпывающий перечень обстоятельств, когда необходимо нотариальное заверение сделки с недвижимостью:
В остальных случаях можно обойтись простым письменным договором и самостоятельной регистрацией права в Росреестре. Однако, эксперты предупреждают, что это может представлять опасность в случае недобросовестности участников сделки. Нотариусу закон позволяет запрашивать из ЕГРН сведения о том, кому принадлежит имущество, а также копии соответствующих документов. Нельзя не отметить, что нотариус несет полную ответственность за свои действия.
Результатом таких изменений стали серьезные проблемы, связанные с нарушением прав собственников, прежде всего – социально незащищенных граждан. Возросло число преступлений на рынке недвижимости, заключенные в простой письменной форме сделки стали часто оспариваться, а записи в государственном реестре – отменяться.
В последние годы проблема регулирования оборота недвижимости находится под пристальным вниманием законодателя, который использует постепенное возвращение нотариуса в эту сферу в качестве одной из мер по наведению порядка, и она уже показала свою эффективность. После успешной «апробации» обязательной нотариальной формы в корпоративной сфере (была установлена ее необходимость для сделок с долями в уставном капитале ООО 1) законодатель ввел аналогичную меру для контроля за наиболее уязвимыми сегментами оборота жилой недвижимости:
Результат мы видим уже сейчас: меньше чем за два года с момента вступления в силу поправок на порядок сократилось количество случаев так называемого квартирного рейдерства.
С 1 февраля 2019 года в обязанности нотариусов входит регистрация прав в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). После заверения сделки с недвижимостью нотариус обязан самостоятельно и незамедлительно передать сведения в Росреестр. Передача может быть осуществлена посредством электронной связи. Законом определен срок для отправки заявления и прилагаемого к нему документального комплекта – 1 день. То есть сведения должны поступить в Росреестр в течение текущего рабочего дня и не позднее его окончания. Передача пакета документов об удостоверенных сделках в Федеральную службу государственной регистрации с 1 февраля 2019 года перестала быть отдельным нотариальным действием и теперь входит в комплексную услугу сотрудников нотариата. Это означает, что регистрация права стала бесплатной. Нужно отметить, что в раньше такая процедура могла быть осуществлена по просьбе лиц, совершающих сделку, за отдельную плату.
Необходимо также отметить, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью поможет обеспечить достоверность сведений в ЕГРН. Так, в европейских странах нотариальное удостоверение обязательно для всех сделок с недвижимостью. Например, в Германии и Франции действует принцип достоверности записей в реестре, и они являются неоспоримыми.
И все же проблема мошенничества на рынке недвижимости остается острой, а главным инструментом преступников по-прежнему служит договор в простой письменной форме. Важной составляющей работы нотариуса, помимо тщательной проверки представленных документов и сведений об объекте недвижимости, является личное общение со сторонами договора, в рамках которого устанавливается соответствие волеизъявления участников сделки их реальной воле. Как следствие – минимизация рисков оспаривания сделки в случае, когда продавец, к примеру, якобы не понимал, что он подписывает. Если к оформлению сделки привлекается нотариус, именно он составляет договор и детально разъясняет сторонам смысл каждого пункта. Таким образом, у недобросовестной стороны нет шансов «подсунуть» второй стороне документ, содержащий текст не с тем юридическим смыслом, о котором изначально шла речь, что происходит повсеместно при заключении сделок в простой письменной форме.
Нотариат уже многое сделал для повышения удобства и доступности нотариальных услуг для всех категорий населения и продолжает работать в этом направлении.
Во-первых, актуальные тарифы на нотариальные услуги таковы, что в подавляющем большинстве случаев обращение к нотариусу обходится дешевле, чем к какому-либо посреднику или частному юристу, составляющему договор в простой письменной форме и подающему документы на регистрацию.
Во-вторых, сейчас активно развиваются возможности работы нотариусов по системе одного окна, при которой клиенты получают все необходимые услуги, не покидая нотариальной конторы: правую экспертизу документов и сведений, грамотно составленный договор, удостоверение его нотариусом и последующее направление заявки на регистрацию права собственности.
С 1 февраля 2019 года нотариусы обязаны направлять удостоверенный договор, на основании которого возникает право на подлежащее государственной регистрации недвижимое имущество, в Росреестр (ст. 55 основ законодательства о нотариате в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 338-ФЗ; далее – Закон № 338-ФЗ). Документы подаются нотариусами в электронном виде, что гарантирует максимально короткие сроки регистрации – в течение одного рабочего дня (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Никаких доплат за скорость при этом не требуется.
В том случае, если в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, права на который возникли до 31 января 1998 г., нотариус устанавливает принадлежность недвижимого имущества, его характеристики, обременения, права третьих лиц из документов, подтверждающих принадлежность имущества. Например, в случаях приобретения права собственности на квартиру в порядке приватизации до 31 января 1998 г. право собственности устанавливается на основании договора приватизации. В таком же порядке определяется наличие сособственников недвижимого имущества.
Права третьих лиц в отношении объекта недвижимого имущества нотариус устанавливает по сведениям из ЕГРН, а также из документов, на основании которых возникло право, из заверений об обстоятельствах соответствующей стороны договора. Сведения ЕГРН также используются для определения наличия ограничений прав и обременений объекта недвижимости, существующих правопритязаний и заявленных в судебном порядке прав требования в отношении объекта недвижимости. Например, в ГК РФ установлено право внести в государственный реестр отметку о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее, или отметку о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права. Такая отметка препятствует всякому движению имущества и, соответственно, является запретом на совершение любой распорядительной сделки на период ее действия.
В случае если права третьих лиц в отношении жилой недвижимости не подлежат государственной регистрации, то указанные права определяются нотариусом на основании документов, подтверждающих принадлежность имущества, документов органов регистрационного учета граждан по месту жительства, управляющих компаний, органов местного самоуправления о зарегистрированных по месту жительства или месту пребывания лицах и заверений об обстоятельствах соответствующей стороны договора.
Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью является подтверждением возникновения субъективных прав на недвижимое имущество. Как отмечается в юридической литературе, нотариальное удостоверение сделки облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание сделки, время и место ее совершения, намерения субъекта сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, презюмируются как очевидные и достоверные.
Your subscription to our journal will definitely boost the efficiency of your specialists and downsize your expenses for consultants.
Журнал доступен бесплатно в электронной версии.
Скачать бесплатноПожалуйста,
Заполните форму для подписки
Ошибка!
Что-то случилось. Попробуйте позже.
